(PLVN) - Liên quan đến vụ “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” tại Bình Dương, theo khẳng định của VKSND tỉnh Bình Dương, Tòa án sơ thẩm chưa điều tra thu thập chứng cứ đầy đủ nhưng lại tuyên hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu là không phù hợp gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Do đó, kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận và bản án của Tòa án cấp sơ thẩm cần bị hủy để giải quyết lại.

Các biên bản thỏa thuận về việc đặt cọc, phạt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn

Bị kiện ra Tòa do vi phạm thỏa thuận 

Mới đây, PLVN nhận được đơn và những tài liệu của bà Tr. Th. Hương (địa chỉ: TX. Thuận An, Bình Dương) là chị gái đồng thời là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là anh Tr. Đ. Dũng phản ánh sự vi phạm thỏa thuận trong các hợp đồng đặt cọc của bên bán đối với bên mua.

Theo phản ánh, anh Lê Lục Lâm và Công ty CP phát triển hạ tầng kỹ thuật (Công ty Becamex IJC) có ký kết với nhau hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước số 064 vào ngày 29/12/2014. Ngày 16/10/2015, hai bên đã tiến hành ký kết Phục lục hợp đồng số 02 về việc điều chỉnh, bổ sung nội dung hợp đồng số 064 thay đổi thành “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Hợp đồng này cho phép anh Lâm được chuyển nhượng lại khi có sự đồng ý của bên bán. 

Sau đó, anh Lâm bàn bạc và thỏa thuận với anh Dũng về việc chuyển nhượng lại các quyền và nghĩa vụ của hợp đồng cho anh Dũng với giá là 848.400.000 đồng. Sau đó, hai bên đã ký kết và lập các thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc ngày 19/1/2016, ngày 22/1/2016 và ngày 22/6/2016. Với 03 lần ký kết hợp đồng đặt cọc trên, anh Lâm đã nhận của anh Dũng số tiền là 848.400.000 đồng. Mặc dù cam kết đến cuối tháng 6/2016 sẽ đi công chứng để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, nhưng bên bán sau đó đã không thực hiện đúng theo các nội dung đã thỏa thuận, cam kết cho dù bên mua đã nhiều lần liên lạc, yêu cầu. 

Trước sự vi phạm thỏa thuận trong các hợp đồng đặt này của anh Lâm, bà Hương đã có đơn khởi kiện ra TAND thị xã Tân Uyên đề nghị Tòa án buộc anh Lâm phải thanh toán số tiền đặt cọc đã nhận là 848.400.000 đồng theo 03 văn bản thỏa thuận đặt cọc đã ký kết. Đồng thời, đề nghị Tòa án tuyên buộc bị đơn phải bồi thường khoản tiền cọc do vi phạm cam kết, tổng cộng là 1.696.800.000 đồng cùng với số lãi chậm trả.

Gần 1,5 năm kể từ khi thụ lý vụ án, đầu tháng 4/2018, TAND thị xã Tân Uyên mới đưa vụ án ra xét xử. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 22/2018/DSST ngày 10/4/2018, TAND thị xã Tân Uyên đã quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; buộc bị đơn có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn số tiền khoảng 1 tỉ đồng; không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn về việc phạt cọc; đồng thời chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc tuyên các văn bản vô hiệu là: Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 19/1/2016, Biên bản thỏa thuận ngày 22/1/2016 và Hợp đồng đặt cọc ngày 22/1/2016 giữa anh Dũng với anh Lâm.

Tòa sơ thẩm chưa điều tra thu thập chứng cứ đầy đủ

Sau khi TAND thị xã Tân Uyên xét xử sơ thẩm và có bản án số 22/2018/DSST ngày 10/4/2018, nguyên đơn là bà Hương kháng cáo đối với bản án trên. 

Liên quan đến vụ việc này, qua nghiên cứu hồ sơ vụ án và kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Tòa án, kháng cáo của bà Hương, VKSND tỉnh Bình Dương đã nêu quan điểm giải quyết vụ án tại phiên tòa phúc thẩm. Cụ thể, theo VKSND tỉnh Bình Dương, diện tích 160m2 thuộc lô đất A ô số 64 (E-09) hiện tại các bên đang tranh chấp được cấp GCNQSDĐ cho Công ty liên doanh TNHH khu công nghiệp Việt Nam - Singapore. Tháng 12/2013, Công ty TNHH Việt Nam - Singapore đã chuyển nhượng cho Công ty Becamex IJC. Công văn ngày 14/11/2017 trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai của Sở TN&MT Bình Dương thì Công ty Becamex IJC chưa được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất này. Theo công văn số 2668 ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh Bình Dương có nội dung chấp thuận cho Công ty Becamex IJC - Chủ đầu tư cấp 2 được quyền chuyển nhượng QSDĐ ở sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật nội bộ, hạ tầng kết nối.     

Văn bản nêu quan điểm của VKSND tỉnh Bình Dương về vụ việc

VKSND tỉnh Bình Dương cho rằng, việc Tòa án sơ thẩm chưa điều tra làm rõ việc ký hợp đồng nguyên tắc giữa Công ty Becamex IJC với anh Lâm khi Công ty Becamex IJC chưa được cấp GCNQSDĐ là có đúng pháp luật hay không và cơ sở hạ tầng thời điểm chuyển nhượng đã hoàn thiện hay chưa để làm căn cứ xác định tính có hiệu lực của hợp đồng và là cơ sở để xem xét hiệu lực của hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn.  

VKSND tỉnh Bình Dương cũng khẳng định, Tòa án sơ thẩm chưa điều tra thu thập chứng cứ đầy đủ nhưng lại tuyên hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu là không phù hợp gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Do đó, kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận. Bản án số 22/2018/DSST ngày 10/4/2018 của TAND thị xã Tân Uyên cần bị hủy.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 22/8/2018, TAND tỉnh Bình Dương đã chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Đồng thời, hủy bản án số 22/2018/DSST ngày 10/4/2018, giao hồ sơ cho TAND thị xã Tân Uyên thụ lý giải quyết lại. 

Liên quan đến vụ việc này, phía Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn cho rằng, Công ty Becamex IJC hoàn toàn đầy đủ điều kiện chuyển nhượng cho anh Lê Lục Lâm tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời, các biên bản thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn đều thể hiện là thỏa thuận về việc đặt cọc, nhằm đảm bảo cho các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng công chứng sau này. Việc bị đơn vi phạm nghĩa vụ trong các thỏa thuận đặt cọc được ký kết sẽ làm phát sinh nghĩa vụ đối với việc trả tiền cọc và khoản tiền phạt cọc như đã thỏa thuận. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn phù hợp, có căn cứ nên Tòa án cần xem xét và chấp nhận.

Về phía nguyên đơn cho biết, sẽ tiếp tục yêu cầu bị đơn phải thực hiện hợp đồng đặt đọc và hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bị đơn không thực hiện hợp đồng thì phải trả số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc là gần 1,7 tỷ đồng cùng với tiền lãi theo quy định đúng như nội dung hai bên đã thỏa thuận, cam kết. 

Hi vọng, khi giải quyết lại vụ án, Tòa án sẽ căn cứ vào những chứng cứ, tài liệu khách quan của vụ án để đưa ra những phán quyết khách quan, công tâm, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của công dân.

PLVN sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc này.

Nhóm P.V

Nguồn: baophapluat.vn