Bạn tôi muốn bán 1 miếng đất khoảng 350m2 đất trồng cây lâu năm ở xã Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Xung quanh miếng đất liền kề có mấy căn nhà đã xây 4 năm trước. Bạn tôi đã sang giấy tờ đất lại cho tôi và tôi dự định xây một căn cấp 4 khoảng 100m2.
Xin hỏi, trong trường hợp này tôi có thể xin chuyển mảnh đất này làm đất ở được không? Thủ tục như thế nào? Phí và thuế đất là bao nhiêu? Các thủ tục liên quan ra sao? Mong được luật sư tư vấn. Cảm ơn.
(kevinly007@... )
- Trả lời:
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 24-10-2004 của Chính phủ, trường hợp người sử dụng đất không phải là đất ở nhưng muốn sử dụng với mục đích làm nhà ở thì phải lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất cần tiến hành một số việc sau:
1. Xác định thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất có được quy hoạch làm nhà ở hay không.
Để làm được việc này, ông/bà cần phải có bản vẽ sơ đồ vị trí của thửa đất hay thông tin về thửa đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi có các thông tin trên, ông/bà đến Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Bình Chánh để tìm hiểu thông tin về quy hoạch, nếu thửa đất không được quy hoạch là đất ở, ông/bà không cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như dự kiến.
Nếu thửa đất được quy hoạch là đất ở, ông/bà cần tìm hiểu xem tại khu vực có thửa đất, cá nhân riêng lẻ có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất, ông/bà mới tiến hành thủ tục tiếp theo liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, ông/bà cần thực hiện một số bước sau:
i. Tiến hành đăng ký với một công ty có chức năng đo đạc đất để lập bản vẽ hiện trạng vị trí của thửa đất mà ông/bà muốn chuyển mục đích sử dụng đất.
ii. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Bình Chánh, hồ sơ bao gồm một số giấy tờ chủ yếu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản vẽ
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
iii. Sau khi thụ lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết đơn yêu cầu của ông/bà theo quy định của pháp luật. Nếu được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nơi đây sẽ lập phiếu chuyển hồ sơ của ông/bà đến Chi cục Thuế huyện Bình Chánh để đóng tiền sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán.
iv. Sau khi hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất, ông/bà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất với mục đích sử dụng là đất ở.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, một trong những điều kiện để được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp thành đất ở là phải phù hợp với quy hoạch. Do đó, thông tin cho rằng có một số tiền nào đó sẽ giải quyết được vấn đề trên là không có cơ sở.
Trong trường hợp không biết thủ tục và không thể tự mình tiến hành các thủ tục nêu trên, ông/bà có thể ký hợp đồng với tổ chức có chức năng thực hiện dịch vụ pháp lý để thay mặt mình tiến hành thủ tục nêu trên, lúc đó thù lao của bên thực hiện dịch vụ sẽ do hai bên thỏa thuận.
Trân trọng,
Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
