Chú tôi mua một ngôi nhà 4 gian + 1 nhà bếp và đất vườn diện tích 437m2 của bà C. (thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) vào ngày 14-2-1990 và được UBND phường Phú Hải, TP Đồng Hới (Quảng Bình) xác nhận ngày 21-2-1990, có sơ đồ địa giới vị trí kèm theo. Ngày 18-5-2011 được UBND TP Đồng Hới cấp giấy chứng nhận.
Tại thời điểm ngày 16-11-2005 UBND tỉnh có quyết định số 57/2005/QĐ-UBND quy định hạn mức đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với phường Phú Hải là 150m2 (trước khi có quyết định số 57 thì hạn mức cấp đất ở là 200m2) nhưng thời điểm mua nhà và thửa đất nói trên vào năm 1990 trước mốc quy định. Diện tích khi mua là 437m2 nhưng công nhận QSDĐ chỉ 327,3m2.
Vậy việc cấp đất ở căn cứ vào quyết định số 57 có đúng không? Việc công nhận quyền sử dụng đất ở 150 m2 và đất trồng cây hằng năm 177,3m2 có đúng với các quy định của Luật đất đai? Diện tích 109,7m2 đất trồng cây hằng năm khác còn lại nằm trong phạm vi quy hoạch hành lang an toàn giao thông không được công nhận quyền sử dụng đất có đúng không?
Trong trường hợp trên gia đình tôi cần làm những thủ tục gì để đề nghị cấp tăng hạn mức diện tích đất ở từ 150m2 lên 200m2 theo quy định của pháp luật?
(vuongk36@...)
- Trả lời:
Về việc công nhận quyền sử dụng đất ở trong trường hợp đất có vườn từ sau ngày 18-12-1980 đến trước ngày 1-7-2004.
Căn cứ khoản 3, Điều 87 Luật đất đai thì thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18-12-1980 đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành là ngày 1-7-2004 và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai, mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở, diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
Căn cứ khoản 4, điều 87 Luật đất đai, trường hợp thửa đất cũng được hình thành trong khoảng thời gian và có những loại giấy tờ như quy định tại khoản 3 điều 87 Luật đất đai nêu trên, nhưng trên giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở, diện tích vườn, ao là bao nhiêu thì việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp nêu trên trong cùng thửa đất được xác định như sau:
• UBND cấp tỉnh ban hành hạn mức công nhận đất ở cho địa phương của mình.
• Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức đất ở tại địa phương thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Trong trường hợp nhỏ hơn thì công nhận đất ở theo diện tích thực tế của thửa đất.
Theo thư trình bày thì thửa đất của ông/bà được tạo lập trong khoảng thời gian từ 18-12-1980 đến trước ngày 1-7-2004 và trên đất vừa có đất ở vừa có đất vườn. Do đó thuộc trường hợp áp dụng điều 87 Luật đất đai.
Theo thư trình bày thì khi nhận chuyển nhượng đất vào năm 1990, các bên đã lập giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND phường ngày 21-2-1990 và nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đã sử dụng trước ngày 15-10-1993. Do đó, trường hợp này được xem là có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai.
Theo thư trình bày, ông/bà không cho biết giấy tờ nhận chuyển nhượng đất vào ngày 14-2-1990 có ghi rõ diện tích đất ở, diện tích đất vườn hay không.
Vì vậy, ông/bà cần xem lại giấy tờ chuyển nhượng đất nêu trên để xác định diện tích đất ở trong trường hợp của mình sẽ được công nhận là bao nhiêu. Nếu trên giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở thì đất ở sẽ được công nhận theo hạn mức đất ở tại địa phương tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp giấy tờ chuyển nhượng đất nêu trên ghi rõ diện tích đất ở thì sẽ căn cứ diện tích đất ở được ghi trên giấy tờ trên để xác định diện tích đất ở khi cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho ông/bà.
Trân trọng.
Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
